26.11 החלטת מיסוי: 2536/17 הנושא: מועד החיוב בהעמדת כספים מחשבון ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר (דירות) – החלטת מיסוי בהסכם
העובדות: חברה בע"מ העוסקת בתחום הבניה בישראל מוכרת דירות ללקוחות בפרויקטים שונים בהתאם לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רכשי דירות התשל"ה- 1974 ("חוק המכר"). לפיכך, בפרויקטים בהם מוענק לחברה מימון פיננסי על-ידי תאגיד בנקאי ("הבנק") מנהלת החברה את כלל הפעילות הכספית בגין הפרויקט בחשבון בנק נפרד ("חשבון הליווי").
התשלומים עבור הדירות מבוצעים על-ידי רוכשי הדירות בדרך של שוברים המועברים לרוכשים על-ידי החברה ("שוברי התשלום"). הכספים המועברים על-ידי רוכשי הדירות מועברים לחשבון הליווי ומשמשים אך ורק לצורך בניית הפרויקט עצמו ומשולמים בהתאם לקצב התקדמות בניית הפרויקט.
יצוין, כי בין הבנק לבין החברה נקבע בהסכם )"ההסכם"(, כי כל משיכה או חיוב מחשבון הלווי חייבת לקבל את אישורו של הבנק. מכוח ההסכם, הבנק מאפשר לחברה למשוך כספים בהיקפים מצומצמים מחשבון הליווי, רק כאשר שיעור מכירת ו/או מסירת הדירות גבוהים. יתרת החשבון מועברת לחברה לאחר סיום הפרויקט ("מועד שחרור הכספים").
הבקשה: קבלת אישור, לפיו מועד החיוב במס בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף, ביחס לתשלומים ששולמו על-ידי רוכשי הדירות באמצעות שוברי התשלום יחול במועד שחרור הכספים מחשבון הליווי עם סיום הפרויקט.
ההחלטה: סעיף 28 (א) לחוק קובע את העיקרון לפיו "בעסקת מקרקעין חל החיוב במס עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו או עם רישום המקרקעין על שמו של הקונה…". בסעיף 29(1) לחוק נקבע כי "בעסקה שסעיף 28 חל עליה… אם שילמו סכומים כל שהם על חשבון התמורה לפי מועד החיוב על פי פרק זה יחול החיוב לגבי כל סכום ששלום כאמור, בעת תשלומו."
מכאן נקבע כי כאשר מתקבלת תמורה בידי החברה חל החיוב במס עם קבלתה. כמו כן, מועד העמדת הכספים על-ידי הבנק לרשות החברה מהווה תשלום כמשמעותו בסעיף 29(1) לחוק, ובהתאם יחול מועד החיוב במס. אף על פי כן, במקרים של תשלומים המופקדים על-ידי הרוכשים לחשבון הליווי והחברה אינה רשאית לעשות בהם שימוש, מועד הפקדת התשלומים הנ"ל לא יחשב כמועד החיוב במס בידי החברה.