18.6 הטבות במס לגבי בניינים להשכרה
ביום 16 בדצמבר 2009 אישרה הכנסת את החוק לעידוד השקעות הון (תיקון מס' 67), התש"ע-2009 אשר במסגרתו חודשו ההקלות במס שניתנו לבניינים להשכרה עד לשנת 2006 ומחיל אותן גם לגבי בניינים חדשים שיוגדרו כבניינים חדשים משנת 2009. הבניינים לגביהם יחולו הקלות המס הינם "בניינים חדשים להשכרה" המוגדרים כאחד מאלה – בניינים להשכרה שאושרו כנכס מאושר החל מיום 1 בינואר 2009 (להלן: "היום הקובע"), בניינים להשכרה שאושרו לפני היום הקובע והושכרו לראשונה לאחריו, ובניינים שחלק מהם הושכר לראשונה לפני היום הקובע לתקופה של לפחות חמש שנים, ואחרי היום הקובע, ולאחר לפחות חמש שנים, הושכרה לא פחות ממחצית שטחו של אותו חלק לחמש שנים נוספות.
שיעורי המס שיחולו על הכנסה חייבת מהשכרת בניין חדש להשכרה או על שבח ריאלי ממכירת בניין חדש להשכרה הינם 11% לחברה ו-20% ליחיד. נבהיר כי שיעורי המס המופחתים יחולו על הכנסה שתופק החל משנת 2009 גם על בניינים חדשים להשכרה שאושרו לפני היום הקובע.
שיעור הפחת לגבי דירה שהייתה מושכרת למגורים בבניין חדש להשכרה בשנת המס יהיה 20%, ולגבי דירה כאמור שהושכרה למגורים במשך חלק משנת המס יהא שיעור הפחת מחושב לפי חלק יחסי.
ביום 24 במאי 2011 עודכן נוהל בניינים להשכרה למגורים עפ"י פרק שביעי לחוק עידוד השקעות הון, לפיו התנאים המצטברים לקבלת ההטבות כאמור הינם כדלקמן:
גובה דמי השכירות החודשי הממוצע לדירה בבניין להשכרה למגורים (נכס מאושר) לא יעלה על 6,200 ש"ח כאשר החישוב ייעשה לפי סך דמי השכירות של כל הדירות בבניין (כולל אילו שאינן מקבלות הטבה או שמקבלות הטבה חלקית).
בדירות בהן גובה דמי השכירות הינו בין 6,201 ש"ח ל-8,000 ש"ח תינתן הטבת מס על סך 6,200 ש"ח בלבד.
בדירות בהן דמי השכירות עולים על 8,000 ש"ח לא תינתן הטבת מס.
לדירות מרוהטות יתווספו 10% מעל דמי השכירות הנ"ל.
באזור פיתוח א' לא יחולו המגבלות המפורטות לעיל ביחס לגובה דמי השכירות.
הטבות המס יינתנו רק ביחס להכנסות שכירות ולא בגין הכנסות משירותים נלווים.
פרויקטים של מבנים אשר ישמשו כמעונות סטודנטים הכוללים דירות מרוהטות להשכרה למגורי סטודנטים, ואשר יכללו מתן שירותים ביחס לתחזוקת המעונות ואשר דמי השכירות לחדר (לרבות מתן השירותים הנ"ל) לא יעלו על 1,500 ש"ח יזכו גם הם לקבלת הטבות כאמור. שטח החדר (עד שתי מיטות) במעונות הסטודנטים לא יפחת מ-24 מ"ר ללא שטחים ציבוריים.
לא יאושרו מקבצי דיור למעט מעונות לסטודנטים.
תוכנית הכוללת עד 20 דירות ניתן לאשר במסגרת יחיד. תוכנית הכוללת מעל 20 דירות ניתן לאשר במסגרת תאגיד עפ"י החוק (חברה, שותפות רשומה וכד') או ליחיד בתנאי שתנוהל לגבי הפרויקט הנהלת חשבונות כפולה שתבוקר ע"י רו"ח.
נוהל זה יחול החל משנת 2011 על כתבי אישור שיצאו ממועד אישור נוהל זה.
עוד נבקש להביא לתשומת ליבכם כי בהתאם להוראות תיקון 71 לחוק לעידוד הון החל מיום 1 בינואר 2014 שיעור המס החל על דיבידנד שמקורו בהכנסה חייבת ממכירת בניין להשכרה או חלק ממנו הינו 20%.
מסלול בניין שכירות מוסדית
ביום 18.11.2021 פורסם ברשומות תיקון מס' 75 לפרק שביעי 1 (הטבות במס לגבי בניינים להשכרה) לחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "החוק"), אשר חוקק במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022, ומטרתו היא החלפת מסלול ההטבות הקיים ל"בניין להשכרה" (להלן: "המסלול הקודם") במסלול הטבות חדש ל"בניין לשכירות מוסדית" (להלן: "המסלול החדש"). המסלול הקודם יחול עד לתום 31 בדצמבר 2023, בכפוף להגשת בקשה והמצאת היתר בניה בתוקף.
המאפיינים העיקריים במסלול שכירות מוסדית
באיזור פרפיריאלי – מספר דירות מינימלי 6 דירות, המהוות לפחות 30% ממספר הדירות בביניין ומשטח הרצפה.
באיזור שאינו פרפריאלי – מספר דירות מינימלי 10 דירות, המהוות לפחות 66% מהדירות בבניין ו- 50% משטח הרצפה.
(*)איזור פרפיריאלי מוגדר בסעיף 53א(1א) לחוק עידוד – יישוב מיעוטים כהגדרתו בפסקה 4 בחלק א' לתוספת השנייה, או יישוב המשויך לאשכול פרפריאליות 1 עד 4 וכן לאשכול חברתי חברתי כלכלי 1 עד 4, לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הבחינה תעשה במועד קבלת האישור.
התקופה מינימאלית בה הדירות צריכות להיות מושכרות היא 15 שנים לפחות מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבניה.
שיעורי המס בגין הכנסה חייבת או בגין שבח ריאלי ממכריה או מהשכרה, 5%- 11% לחברה , וליחיד 24%-29%.
להלן טבלה בין המסלול החדש למסלול הקיים כפי שפרסמה רשות ההשקעות:
