1.8.4 פסק דין לסמן
ביום 27.4.2020 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין לסמן. באותו מקרה, קיבלו העוררים במתנה מקרוביהם זכויות במקרקעין שלגביהם נחתם הסכם קומבינציה בין הבעלים, וביניהם המעבירים, לבין צ. לנדאו ייזום (א.ר.ל 2011) בע"מ (להלן: "היזם") בגדרו מכרו הבעלים ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין ובתמורה התחייב היזם לבנות על חלק המקרקעין שנותר בידי הבעלים דירות מגורים.
המחלוקת בין העוררים לבין מנהל מיסוי מקרקעין מרכז נסובה סביב אופן סיווג הזכויות במקרקעין שקיבלו במתנה לעניין חבותם במס רכישה: האם כ"דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין – כטענת המשיב, או כזכות אחרת במקרקעין שאינה "דירת מגורים" כאמור – כטענת העוררים. זאת, לאור הגדרת "דירת מגורים" באותו סעיף 9(ג) הכוללת גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה "למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה".
לטענת העוררים, יש לפרש את התיבה "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" באופן מצמצם החל רק כאשר יש התחייבות של המוכר עצמו להשלמת הבניה.
בהתאם, העוררים דיווחו על קבלת המתנות כרכישה של זכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים" החייבת במס רכישה בשיעור 5% בהתאם לתקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (תקנות מס רכישה).
לטענת המשיב, לעומת זאת, יש לפרש את הביטוי האמור באופן רחב יותר, כך שהוא יחול בכל מקרה שבו יש התחייבות הניתנת לאכיפה להביא לסיום הבנייה, שמקורהּ מצד המוכר ובהתאם, קבע המשיב שמדובר ברכישה של "דירת מגורים" החייבת במס רכישה בשיעור 8% בהתאם לסעיף 9 לחוק.
השופט גורמן קבע, כי עיון בהגדרה שקבע המחוקק בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין למונח "דירת מגורים" מלמד באופן ברור כי המחוקק ביקש לתת למונח זה פרשנות מרחיבה הנותנת משקל רב לזיהוי הנכס שעתיד להיות מוקם על המקרקעין.
השופט הוסיף וקבע, כי זהותו של הנכס שנרכש צריכה להיקבע בהתאם למהותו; וכי במקרה דנא בחינה מהותית של הנכס שנמכר כמו גם שווי המכירה מלמדת שאין המדובר ברכישה של זכות במקרקעין גרידא, אלא ברכישה של זכות במקרקעין אשר צמודות לה אגד זכויות הכוללות התחייבות למסירת דירה מושלמת "עד המפתח", כאשר המוכרים המחו לעוררים את זכויותיהם כלפי היזם, כך שאם האחרון לא היה עומד בהתחייבויותיו ולא היה משלים את הבנייה, הייתה לעוררים זכות תביעה כלפיו.
באשר למילים "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" קבע השופט גורמן, כי מבחינה לשונית שני הפירושים הנטענים על-ידי הצדדים אפשריים, אך לדעתו הפירוש שמציע המשיב הולם יותר את תכלית החקיקה, כפי שזו משתקפת בכלל רכיבי הגדרת המונח "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, להשית מס רכישה בשיעור מיוחד בעת רכישת דירת מגורים. לדבריו, מהות העסקה היא רכישת מקרקעין שעִמם התחייבות להשלמת הבנייה ועל-כן ניתן ולדעתו נכון לראות בנכס שהועבר ככולל התחייבות מצד המוֹכר להשלמת הבנייה, כך שמדובר ב"דירת מגורים" כאמור.