1.8.3 פסק דין ישי
העוררים, בני-הזוג אברהם ורות ישי, רכשו ביום 23.6.2015 דירת מגורים עתידים מחברת נופי בית וגן (2006) בע"מ (להלן: "הקבלן") בתמורה ל-1,790,000 ש"ח. רכישת הדירה דווחה כדין למנהל מיסוי מקרקעין ירושלים ומס הרכישה שולם כדירה שאינה "דירה יחידה", דהיינו בשיעורים של 5% ו-6%.
ביום 23.11.2016 נחתמה תוספת להסכם בין העוררים לבין הקבלן בגדרה הוסכם על החלפת הדירה בדירה בעלת מאפיינים זהים בקומה גבוהה יותר. בהתאם, נקבע, כי ההסכם המקורי יבוטל וייחתם הסכם חדש, תוך שהתמורה בגין הדירה החלופית תהיה בסך 1,920,000 ש"ח. בעקבות זאת, הודיעו העוררים למשיב על ביטול הסכם רכישת הדירה הישנה וחתימת הסכם לרכישת הדירה החלופית תוך שהם מבקשים להעביר את התשלום ששילמו כמס הרכישה בגין הדירה הישנה למס הרכישה שיוטל על רכישת הדירה החלופית. ברם, בשומה שהוציא המשיב בגין רכישת הדירה החלופית, נקבע שיעור מס הרכישה ל-8%, דהיינו בהתאם למדרגות המס שהיו בתוקף במועד חתימת ההסכם החדש. זאת, בגין מלוא שווי הזכויות בדירה החלופית.
העוררים הגישו השגה על השומה, אך המשיב דחה את ההשגה, על יסוד הוראת ביצוע מס שבח 20/97, לפיה, ובאופן המיטיב עם העוררים, יש לראות את החלפת הדירה כפעולת מכר אחת החייבת במס, על דרך של ביטול עסקת המקור והטלת המס על העסקה החלופית עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש.
על החלטה זו הוגש הערר, תוך שהעוררים זנחו את טענתם לקביעת שומה לפי שיעור המס הקובע במועד עסקת המקור וטענו לחיוב במס בגין הפרש התמורה בלבד, בשיעור הקבוע במועד העסקה החלופית.
השופט דורות קבע, כי לכאורה היה מקום למסות את החלפת הדירה כשני אירועי מס נפרדים – האחד, מכירת הדירה הראשונה; והשני, רכישת הדירה החלופית – אך בפועל משרדי מיסוי מקרקעין נוהגים בהתאם להוראת הביצוע, המהווה הוראה מיטיבה ושלא עמדה להכרעה בתיק זה.
עוד קבע השופט, כי העוררים טוענים למעשה לשיטת מיסוי דו-שלבית, לפיה בשלב ראשון יש למסות את רכישת הדירה הראשונה ובשלב השני, לאחר ביצוע ההחלפה, יש למסות את שווי "שדרוג" הזכויות בדירה; וכי טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם דיני הקניין והמהות הכלכלית של העסקה.
בהתאם, נקבע, כי יש לראות בעסקת החלפת הדירה כעסקה אחת במקרקעין המהווה אירוע מס אחד של רכישת הדירה החלופית, וזאת בהתאם לשווי הזכויות במועד ההחלפה ולפי שיעור המס החל במועד זה תוך הפחתת סכום המס ששולם בעסקה המקורית.