1.6.2 תמורה עתידית נוספת במכירת מקרקעין – ו"ע 1235-01-21 בני לן ביתא (החרוב) בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל
ביום 15 בנובמבר 2022 ניתן פסק הדין של ועדת הערר מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין בני לן ביתא (החרוב) בע"מ ונמדר בתים בע"מ (להלן: "העוררות").
בחודש מאי 2019 נחתם הסכם למכירת זכויות חכירה ובעלות במספר מקרקעין, בסך של 33 מיליון ש"ח, אשר פוצל לשלושה מועדי תשלום, על פי שלבי התקדמות.
תשלום ראשון בסך של 21 מיליון ש"ח, ביום החתימה על הסכם המכר.
תשלום שני בסך של 8.3 מיליון ₪ אשר ישולם בשתי פעימות, חלק ישולם במועד פרסום התב"ע החדשה להפקדה, והיתר, ישולם במועד מתן תוקף לתב"ע החדשה ולאחר תשלום היטל השבחה בגינה.
תשלום שלישי ישולם במועד הוצאת אגרות הבניה.
בהסכם נקבע כי היה ולאחר אישור התב"ע החדשה או לאחר מתן היתר הבניה התברר כי היקף הבניה שאושר נמוך משיעור של 95% משטח הבניה שהיה צפוי על פי טבלת השטחים המצורפת להסכם המכר, הקונה יהיה רשאי, לבטל את ההסכם באמצעות מסירת הודעה בכתב למוכר.
בחודש יוני 2019 הגישו העוררות שומה עצמית בה דיווחו על שווי מכירה רק בגין התשלום הראשון שהוא בסך 21 מיליון ש"ח, מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") לא קיבל את הצהרתן והוציא להן שומה על סך של 33 מיליון ש"ח, על שומה זו העוררות הגישו השגה אשר נדחתה בהחלטת המשיב, מכך נוצר הערר.
טענת העוררות היא, כי מקריאת הסכם המכר ניתן לראות שתשלומים 2 ו- 3 מותנים בהתקיימות תנאי עתידי אשר רחוק מקיום, משום שהתכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית. ולכן חל הסעיף 19(3א) לחוק מיסוי מקרקעין אשר דוחה את "יום המכירה" בהתקיימות תנאי עתידי ליום אישור התכנית.
המשיב לעומת זאת, טוען, כי על פי הלכת אלדר שרון נקבע כי חוזה עם תנאי מתלה הוא חוזה שלם ו"יום המכירה" הוא יום החתימה על החוזה, וכאן בהסכם אין תנאי מתלה אלא שלבים לתשלום התמורה. וכן העוררות לא הגישו הודעה על דחיית יום המכירה בהתאם לסעיף 75א' לחוק. ועוד טען המשיב, כי בהסכם אין תנאי מתלה אלא שלבים לתשלום התמורה, מה שנקבע הוא תנאי מפסיק, שהעוררות יוכלו לבטל את ההסכם במידה וכל שאר התנאים שבהסכם לא יתקיימו, לכן זה לא נחשב לתנאי עתידי הקבוע בסעיף.
ובאשר לטענת העוררות לקיומו של סעיף 19(3א) לחוק, קבע המשיב כי סעיף זה לא חל, הן משום שקיום החוזה לא מותנה בתנאי עתידי כאמור, והן משום שהתמורה שנקבעה בהסכם המכר ידועה מראש וכולה בכסף.
ועדת הערר דחתה את הערר
חבר הוועדה, רו"ח פרידמן לאחר שבחן את הוראות החוק קבע כי סעיף 19(3א) לא חל במקרה זה מכמה טעמים: א. משום שהסעיף עוסק בעסקת קומבינציה שתמורתה אינה בכסף אלא בשירותי בניה, בשל הקרקע הנמכרת, בעוד שבמקרה שלנו התמורה כולה בכסף וידועה מראש. ב. הסעיף נועד לדחות את יום המכירה במלואו, ולא ליצור מספר ימי מכירה בגין אותה עסקה. ג. במקרה שלנו, מבחינה כלכלית מדובר על הסכם מותנה אשר הקונה רשאי לבטלו אם לא יתקבלו די זכויות בניה נוספות במסגרת התב"ע החדשה ועל כן חלה הלכת אלדר שרון. ד. הצדדים לעסקה ראו בהסכם המכר כהסכם מלא מרגע כריתתו ובכלל זאת שולמה מקדמת מס שבח בגין מלוא התמורה. ה. גם אם היה מדובר מבחינה כלכלית על שלושה הסכמים בעקבות הפיצול שבוצע, הרי שכל אותם הסכמים נחתמו באותו מועד לפיכך על פי הלכת אלדר שרון יום המכירה מתלכד לאותו יום כריתת ההסכם. מתוך כל האמור הוועדה החליטה לדחות את הערר.
בנוסף רו"ח פרידמן התייחס לקושי המתעורר לאור הלכת אלדר שרון בכך שיש לשלם מס למרות שלא ברור האם העסקה תצא לפועל.
וקבע, שאין ספק שלאור התקופה הארוכה הצפויה עד למועד התב"ע וההקלות הנוספות, הרי שסכום עתידי הנקוב נומינלית בשקלים ללא הצמדה וללא ריבית בסכום גדול להרבה שנים כולל גם עסקת מימון, ולכן קבע כי יש להוון את התשלומים הנוספים שפוצלו, ולאחר ההיוון יש לחשב את מס הרכישה.